Statystyka jest zaskakująco zgodna z doświadczeniem: większość remontów kończy się kwotą wyższą od zakładanej, a rozbieżność rzadko wynika z jednej dużej niespodzianki. Składa się na nią kilkanaście pozycji, z których każda z osobna wydaje się drobna.
Poniżej te, które umykają najczęściej — ułożone według tego, jak bardzo potrafią rozjechać budżet.
Pozycja pierwsza: to, co pod spodem
Remont ujawnia stan rzeczy, które wcześniej były zakryte. Tego nie da się wycenić przed rozpoczęciem, ale da się na to przygotować finansowo.
Typowe odkrycia: instalacja elektryczna w stanie wymagającym wymiany, a nie punktowej naprawy; rury stalowe, których nie da się podłączyć do nowej armatury; wilgoć w ścianie za meblami; nierówności podłoża przekraczające to, co da się wyrównać klejem; podłoże, które nie nadaje się pod nową okładzinę.
Reguła praktyczna, stosowana przez osoby remontujące zawodowo: rezerwa 15–20% wartości kosztorysu przy remoncie mieszkania z lat 70. czy 80., i nie mniej niż 10% przy budynkach nowszych.
Ta rezerwa nie jest „zapasem na wszelki wypadek” — jest pozycją budżetową, która w większości remontów zostaje wykorzystana w całości.
Pozycja druga: materiały pomocnicze
Kosztorysy uwzględniają materiały główne: płytki, panele, farbę, armaturę. Materiały pomocnicze zwykle nie mają swojej linii, a sumują się do kwoty, która potrafi zaskoczyć.
Kleje, zaprawy, grunty, silikony, pianki, taśmy, siatki, narożniki, kołki, wkręty, folie ochronne, worki, papier ścierny, wałki, pędzle, mieszadła, szpachle, taśmy malarskie.
Przy remoncie mieszkania pięćdziesięciometrowego to pozycja rzędu kilku procent całości — niewiele w ujęciu procentowym, ale wystarczająco dużo, by zauważyć jej brak.
Do tego dochodzą materiały zużyte przy poprawkach. Reguła: kupuj płytki z zapasem 10%, panele 5–10%, a przy układach skośnych więcej. Dokupywanie później oznacza inną partię produkcyjną i widoczną różnicę odcienia.
Pozycja trzecia: sprzęt
Ta pozycja w kosztorysach amatorskich praktycznie nie występuje, a przy remoncie prowadzonym systemem gospodarczym bywa znacząca.
Typowa lista przy remoncie mieszkania: młot do skucia płytek, szlifierka do gładzi z odkurzaczem przemysłowym, mieszadło do zapraw, przecinarka do glazury, poziomica laserowa, odkurzacz do pracy na mokro, przy pracach zimą — osuszacz lub nagrzewnica skracająca czasy schnięcia.
Rozwiązanie zależy od skali. Narzędzia podstawowe, które i tak powinny być w domu, kupuje się. Sprzęt używany wyłącznie przy tym jednym remoncie bierze się na dni, w których jest potrzebny — koszt jest wtedy ułamkiem ceny zakupu, a do dyspozycji jest urządzenie klasy zawodowej wraz z osprzętem, którego przy zakupie trzeba by dokupić osobno. Przegląd sprzętu, który przy remontach bierze się na czas prac, daje zestawienie kategorii pod adresem https://wynajmijsprzet.com/.
Ważne, by tę pozycję w budżecie po prostu przewidzieć — bo jej brak nie oznacza, że sprzęt nie będzie potrzebny, tylko że pieniądze na niego znajdą się kosztem czegoś innego.
Pozycja czwarta: wywóz i utylizacja
Remont łazienki generuje około dwóch ton odpadów. Remont całego mieszkania z wymianą podłóg — kilka ton.
Odpady budowlane nie są objęte opłatą za odpady komunalne, więc ich wywóz to osobny koszt: kontener, worki typu big bag albo kursy do PSZOK w ramach limitu gminnego. Do tego dochodzi koszt zajęcia miejsca na ustawienie kontenera, jeśli stoi on w pasie drogowym.
Osobno wycenia się frakcje wymagające specjalnego traktowania — papę, wełnę, materiały zawierające azbest.
Pozycja piąta: koszty mieszkania w trakcie
Przy remoncie generalnym mieszkania trzeba gdzieś mieszkać. Przy remoncie łazienki w mieszkaniu jednołazienkowym — również, przynajmniej przez część czasu.
Koszty: wynajem lokalu zastępczego albo pobyt u rodziny, przechowanie mebli, transport rzeczy w obie strony, jedzenie poza domem przy niedziałającej kuchni.
Przy remoncie trwającym dwa miesiące to pozycja porównywalna z niejedną pracą wykonawczą, a w budżetach pojawia się rzadko.
Pozycja szósta: czas, który się wydłuża
Harmonogram remontu rozjeżdża się z tych samych powodów co budżet, a między jednym a drugim istnieje bezpośrednie przełożenie.
Typowe przyczyny opóźnień: czasy schnięcia dłuższe niż zakładane, szczególnie jesienią i zimą; terminy dostaw materiałów zamawianych na wymiar; dostępność ekip; poprawki wynikające z wad podłoża; decyzje odkładane w trakcie.
Ta ostatnia pozycja jest najbardziej kosztowna i jednocześnie w pełni zależna od inwestora. Każda decyzja niepodjęta przed rozpoczęciem — kolor, układ, model armatury, rozmieszczenie gniazd — zatrzymuje prace na moment, w którym staje się potrzebna.
Reguła: wszystkie decyzje materiałowe i układowe podejmuje się przed rozpoczęciem prac, a materiały zamawia z wyprzedzeniem uwzględniającym terminy dostaw.
Jak zbudować budżet, który się broni
Praktyczna struktura, która w większości przypadków daje wynik zbliżony do rzeczywistego:
Robocizna — według wycen, z kilku ofert, z jasno określonym zakresem prac.
Materiały główne — policzone z rzeczywistych powierzchni, z zapasem na docinki.
Materiały pomocnicze — ryczałtowo, kilka procent wartości materiałów głównych.
Sprzęt — osobna pozycja, policzona według liczby dni, w których będzie potrzebny.
Wywóz odpadów — według szacowanej ilości i rodzaju.
Koszty pobytu poza mieszkaniem — jeśli dotyczy.
Rezerwa — 15–20%, potraktowana jako pozycja, a nie jako bufor psychologiczny.
Budżet zbudowany w ten sposób wychodzi wyższy niż pierwsza, intuicyjna kalkulacja — i właśnie dlatego ma szansę się sprawdzić.